Wohnungseigentumsrecht / Erbbaurecht

Das Wohnungseigentumsrecht wird von Rechtsanwältin Patricia Ostertag, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, betreut.

Das WEG-Recht ist eines der komplexesten Rechtsgebiete und neben dem Erbbaurecht ein wahrer Exot auf dem Gebiet des deutschen Sachenrechts. Gemessen hieran, hat der Gesetzgeber eine überschaubare Anzahl gesetzlicher Regelungen hierzu vorgesehen, was auch dazu führte, dass die leider nicht einheitliche Rechtsprechung auf diesem Gebiet für den Laien unüberschaubar ist und die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Herausforderung werden lässt. Im Folgenden geben wir daher einen groben stichwortartigen Überblick über den Inhalt unserer Tätigkeit.

Verband der Wohnungseigentümer

Hierunter versteht man umgangssprachlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigen Verband.

Wir beraten und vertreten die Wohnungseigentümergemeinschaften wegen Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums in enger Zusammenarbeit mit Architekten und Sachverständigen. Wir prüfen die Wirksamkeit der Abnahme von Gemeinschaftseigentum, denn erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen zu laufen und mitunter kann eine Gewährleistung auch noch Jahre nach der vom Gesetzgeber vorgesehenen Regelfrist von fünf Jahren für Bauwerke bestehen. Soweit keine außergerichtliche Lösung gefunden werden kann, sichern wir für Sie die Beweise in einem Beweissicherungsverfahren, in dem Baumängel durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellt werden. In den allermeisten Fällen einigen sich die Parteien während oder nach einem solchen Verfahren. Ist dies nicht der Fall, können die vom Sachverständigen festgestellten Kosten der Mangelbeseitigung gerichtlich geltend gemacht werden.

Wir unterstützen die Wohnungseigentümergemeinschaften auch in Haftpflichtprozessen, etwa wenn die Gemeinschaft auf Schadenersatz in Anspruch genommen wird, weil ein Dritter auf dem Grundstück zu Schaden kam, z.B. weil er bei Glatteis auf dem Grundstück stürzte. Gleiches gilt, wenn beispielsweise ein Bewohner Gemeinschaftseigentum beschädigt. In diesem Fall vertreten wir die Gemeinschaft auch bezüglich ihrer Schadenersatzansprüche.

Auch nachbarrechtliche Auseinandersetzungen können es notwendig machen, die Gemeinschaft rechtlich zu beraten und zu vertreten.

In den meisten gerichtlichen Verfahren, an denen die Gemeinschaft der Eigentümer beteiligt ist, geht es jedoch um rückständige Wohngelder, Sonderumlagen und Zuführungen zu den Instandhaltungsrücklagen. Hier gilt es möglichst schnell, kostengünstig und effizient zu handeln. Wo nötig, führen wir auch Zwangsversteigerungen durch.

Daneben stehen wir selbstverständlich auch rechtlich beratend zur Seite, etwa wenn es Fragen zu baulichen Veränderungen, Sondernutzungsrechten, Gemeinschaftseigentum, Abrechnungen, Beschlussfassungen, Regelungen der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung gibt.

Wohnungseigentümer

Nicht immer harmoniert es in der Gemeinschaft. Hier gilt es verschiedenste Interessen zu vereinbaren. Wir erarbeiten dazu konstruktive Lösungen, damit sich die Parteien wenn möglich nicht vor Gericht treffen müssen. Die rechtzeitige Beratung vor der Eigentümerversammlung kann dabei große Fortschritte bringen und entscheidend dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden. Eine enge Kommunikation mit anderen Eigentümern, der Hausverwaltung und gegebenenfalls dem Verwaltungsbeirat sowie eine sinnvolle Antragsstellung kann eine Anfechtungsklage vermeiden. Sind Beschlüsse erst einmal gefasst, sind sie in der Regel wirksam und nur mit einer Anfechtungsklage zu beseitigen. Diese muss zwingend innerhalb kurzer Fristen bei dem zuständigen Gericht erhoben werden; dabei spielt es keine Rolle, ob das Protokoll rechtzeitig vorliegt. Nur das Gericht kann einen Beschluss, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, für ungültig erklären. An solchen Verfahren sind automatisch alle Eigentümer beteiligt, entweder als Anfechtungskläger oder als Beklagte. Auch diese Streitigkeiten führen wir für Sie, sollten sie sich nicht bereits im Vorfeld umgehen lassen.

Manche Dinge, beispielsweise Änderung von Sondernutzungsrechten, Nutzungsänderung der Wohnung, benachteiligende bauliche Veränderungen o.ä. können nicht durch Beschluss geregelt werden. Hier ist es notwendig, eine Vereinbarung zwischen allen Eigentümern zu treffen und diese Änderungen zum Inhalt der Teilungserklärung und des Grundbuches zu machen, damit die Vereinbarung auch gegen alle folgenden Eigentümer gilt. Wir entwerfen für Sie entsprechende Vereinbarung und begleiten Sie bis zur notariellen Beurkundung in Abstimmung mit dem Notar.

Hausverwalter

Vom Verwalter wird heute ein grundlegendes Wissen in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten erwartet. Die Haftung des Verwalters kann Gegenstand gerichtlicher Überprüfung werden, nicht zuletzt deshalb, weil das Gericht die Verfahrenskosten in einem Prozess dem Verwalter auferlegen kann, soweit ihm grobes Verschulden vorzuwerfen ist. Neben den Wohnungseigentümergemeinschaften beraten wir daher auch Verwalter zu wohnungseigentumsrechtlichen Fragen.

Auf einen Blick unterfallen dem WEG-Recht in unserer Kanzlei insbesondere folgende Tätigkeitsfelder:

  • Mängelstreitigkeiten am Gemeinschaftseigentum
  • Wohngelder, Sonderumlagen, Instandhaltungsrücklagen
  • Bauliche Veränderungen, Sondernutzungsrechte, Beschlussfassung
  • Fragen zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
  • Gewährleistungsrecht, Haftpflichtschäden
  • Nachbarrechtliche Streitigkeiten
  • Beratung und außergerichtliche Vertretung der WEG, der Sondereigentümer oder der Verwalter
  • Gerichtliche Vertretung in erster und zweiter Instanz