Mietrecht

Wir beraten und vertreten Sie in allen relevanten Bereichen des Mietrechts als Vermieter und Mieter von Wohnraum oder gewerblich genutzter Flächen. Der Schwerpunkt unserer Arbeit liegt in der Ausarbeitung maßgeschneiderter Verträge und der rechtlichen Prüfung bestehender Verträge sowie von Kündigungen oder Kündigungsmöglichkeiten.

Wohnraummietverhältnisse

In den allermeisten Fällen stellt der Vermieter die Mietverträge. Er gilt somit als Verwender sogenannter Vertragsklauseln, die der richterlichen Prüfung unterliegen. Die Rechtsprechung hat hierzu in Jahrzehnten eine Vielzahl von Klauseln für unwirksam erklärt. Stichwortartig seien hier nur Schönheitsreparaturklauseln, Kleinreparaturklauseln oder Aufrechnungsverbote genannt. Auch kleinste Fehler beim Ausfüllen von Musterverträgen können fatale wirtschaftliche Folgen haben, etwa dann, wenn Mieterhöhungen oder ein Kündigungsverzicht unwirksam vereinbart wurden.

Unsere Beratungspraxis zeigt, dass nicht wenige mietvertraglich vereinbarte Befristungen des Mietverhältnisses oder Kündigungen des Mietvertrages wegen Eigenbedarfs oder sonstiger Gründe unwirksam sind. In diesem Falle stehen dem Mieter unter Umständen nicht unerhebliche Schadensersatzansprüche zu. Um ein Wohnraummietverhältnis wirksam zu kündigen, muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse haben. Dies kann damit begründet werden, dass der Mieter seinerseits vertragliche Pflichten nicht erfüllt, etwa die Miete nicht oder dauernd unpünktlich bezahlt oder zu Unrecht mindert.

Auch die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen stellen für den Vermieter eine Herausforderung dar, denn hier sind die Vorgaben der Rechtsprechung zu beachten, was nicht selten dazu führt, dass Nachzahlungen (noch) nicht geleistet werden müssen. Ein weiterer Scherpunkt unserer Beratung bildet die rechtliche Prüfung von Mängelgewährleistungsrechten in bestehenden Mietverhältnissen, so etwa das Recht zur Minderung der Miete.

Gewerberaummietverhältnisse / Pachtverhältnisse

Das Mietrecht für Gewerberäume unterscheidet sich wesentlich vom Wohnraummietrecht. Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, wie man sie aus dem Wohnraummietrecht kennt, finden keine Anwendung, insbesondere genießt der Mieter keinen Kündigungsschutz. In der Regel haben beide Vertragsparteien ein Interesse daran, das Mietverhältnis für eine längere Zeit abzuschließen, oft mit einer Verlängerungsoption zugunsten des Mieters. Auf Seiten des Vermieters ist dabei zu beachten, dass dieser keine gesetzliche Möglichkeit hat, die Miete während des laufenden Mietverhältnisses einseitig zu erhöhen. Aus diesem Grunde werden die Parteien im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel, eine Umsatzmiete oder eine Kombination aus Grundmiete und Umsatzmiete vereinbaren.

Besonderes Augenmerk ist bei Verträgen mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr auf das sogenannte Schriftformerfordernis zu legen. Hier werden bei Vertragsabschluss oder bei Vertragsänderungen die häufigsten Fehler gemacht. Das Schriftformerfordernis bedeutet, dass sämtliche Vertragsparteien unter Beachtung der Vertretungsregelung und unter Angabe des Vertretungsverhältnisses die Urkunde orginalschriftlich zu unterzeichnen haben und die Mietvertragsurkunde sämtliche vertragswesentliche Vereinbarungen enthält. Vereinbaren die Parteien im Laufe des Mietverhältnisses Vertragsänderungen, so unterliegen auch die Ergänzungen und Nachträge im Sinne einer wesentlichen Vereinbarung der Schriftform. Liegt ein Mangel in der Schriftform vor, so ist der Vertrag nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist kündbar.

Ist die Schriftform eingehalten, so kann der Vertrag bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden. In diesem Falle kann der Vertrag nur durch Ausspruch einer fristlosen Kündigung oder im Wege einer beidseitigen Vereinbarung vorzeitig beendet werden.

Bei der Gestaltung und Ausarbeitung gewerblicher Mietverträge ist zudem darauf zu achten, dass die verwendeten Vertragsklauseln zumindest eingeschränkt der richterlichen Inhaltskontrolle unterliegen. Der für Gewerbemietrecht zuständige 12. Senat des Bundesgerichtshofes tendiert dazu, die Rechtsprechung des für Wohnraummietrecht zuständigen 8. Senats zur Wirksamkeit formularmäßig verwendeter Vertragsklauseln ansatzweise zu übernehmen. In Sachen Schönheitsreparaturklauseln hat er dies bereits 2005 getan.

Wir empfehlen daher, gewerbliche Mietverträge individuell zu gestalten und von der Verwendung von Musterverträgen abzusehen. Gerne stehen wir ihnen bei Vertragsverhandlungen zur Seite und erarbeiten gemeinsam mit ihnen und ihrem Vertragspartner einen maßgeschneiderten Vertrag. Selbstverständlich prüfen wir auch bestehende Verträge und finden mit ihnen in schwierigen Situationen wirtschaftlich sinnvolle Lösungsmöglichkeiten.

Auf einen Blick unterfallen dem Mietrecht in unserer Kanzlei daher insbesondere folgende Tätigkeitsfelder:

  • Prüfung und Erstellung von Mietverträgen
  • Klauselkontrolle, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen
  • Bestand des Mietverhältnisses, Kündigung, Räumung
  • Gewerbemietverträge
  • Individuelle Beratung
  • Außergerichtliche Geltendmachung mietrechtlicher Ansprüche
  • Gerichtliche Vertretung in erster und zweiter Instanz